Vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn Lê Ngọc Hữu và bị đơn Hà Văn Chương (cùng ngụ quận Gò Vấp, TPHCM) có nội dung: do có nhu cầu mua đất, ông Chương đề nghị sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư cho ông Hữu, ngược lại ông Hữu chuyển nhượng cho ông Chương 400m2 với giá rẻ. Ngày 24-4-2009 hai bên ký cam kết ông Hữu giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cùng bản đồ vị trí cho ông Chương, khi nào bản đồ đất được duyệt sẽ đặt cọc. Thực hiện cam kết này, ông Chương giới thiệu ông Nguyễn Đức Tuấn làm dịch vụ giấy tờ cho ông Hữu trong ba tháng. Ngày 21-5-2009 hai bên ký hợp đồng (giấy tay) thỏa thuận: ông Hữu bán cho ông Chương 400m2 đất nông nghiệp với giá 11 triệu đồng/m2, bên bán chịu chi phí tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất, bên mua chịu phí trước bạ và chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Mặc dù văn bản ghi “hợp đồng mua bán đất ở” nhưng nội dung lại là “hai bên đồng ý giá mua bán là bốn tỷ bốn trăm triệu VNĐ. Đặt cọc ngay sau khi làm hợp đồng này, bên B giao cho bên A 2 tỷ đồng. Hẹn khi ra công chứng sang tên, bên B giao dứt điểm số tiền còn lại”. Tại điều khoản quy định trách nhiệm ghi: bên bán bồi hoàn gấp đôi số tiền đặt cọc nếu đổi ý không bán, bên mua mất đứt số tiền cọc nếu đổi ý không mua.

Khoảng 20 ngày sau ông Chương mua thêm 89m2 đất với giá 13 triệu đồng/m2 nhưng không làm hợp đồng riêng. Khi giao trước 500 triệu, hai bên thống nhất viết chèn vào hợp đồng nói trên. Ngày 18-9-2009 Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp phê duyệt phần diện tích 489m2 đủ điều kiện tách thửa và làm thủ tục chuyển nhượng nhưng ông Hữu không sang tên cho người mua mà ký hợp đồng tặng cho anh ruột là Lê Văn Hùng. Theo ông Hữu, sau khi tách thửa, phần diện tích còn lại 914m2 không chuyển đổi mục đích được là do lỗi của ông Chương không thực hiện đúng cam kết ngày 24-4, vì vậy ông khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất và hoàn trả lại bên mua 2 tỷ đồng.

Tại phiên xử sơ thẩm, TAND quận Gò Vấp xét thấy hợp đồng giấy tay ngày 21-5-2009 mặc dù viết chung song thực tế là hai hợp đồng riêng biệt. Hai tỷ đồng là tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng 400m2 đất, việc mua thêm không phải là hợp đồng đặt cọc gắn liền với 400m2 đất nói trên do hai bên không thỏa thuận vấn đề phạt cọc đối với số tiền 500 triệu mua 89m2 đất. Căn cứ khoản 2 điều 689 Bộ luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng 89m2 đất bị vô hiệu về mặt hình thức, do đó các bên chỉ phải trả cho nhau 500 triệu đồng đã nhận. Đối với hợp đồng mua bán 400m2 đất, bên bán vi phạm nên phải bồi thường tiền cọc 2 tỷ đồng. Tổng cộng ông Hữu phải trả cho ông Chương 4,5 tỷ.

Cùng nhận định như trên, cấp phúc thẩm phân tích rõ việc hai bên ký kết các thỏa thuận là hoàn toàn tự nguyện, các chủ thể đều có năng lực hành vi dân sự. Sự tự nguyện thể hiện qua việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 21-5-2009 khi bản đồ đất chưa được duyệt, hơn nữa số tiền cọc 2 tỷ đồng rất lớn, khẳng định quyết tâm cao của cả bên bán lẫn bên mua. Ông Hữu không chuyển được 914m2 đất nông nghiệp sang thổ cư không phải do lỗi của ông Chương, bởi lẽ theo công văn số 23 của UBND quận Gò Vấp hướng dẫn: “Nếu có nhu cầu, trước hết ông Hữu phải đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sau đó ủy ban quận mới xem xét việc tách thửa”. Ngoài những điều khoản pháp luật quy định, hội đồng xét xử còn căn cứ vào giá đất nông nghiệp, đất thổ cư và tiền chuyển mục đích đất để chứng minh giá giao dịch từ 11 triệu đến 13 triệu đồng/m2 là hợp lý. Vì vậy, cấp phúc thẩm đã bác đơn kháng cáo của nguyên đơn, tuyên buộc ông Hữu phải bồi thường tiền cọc cho ông Chương là 2 tỷ đồng.

Hoàn toàn trái ngược với lập luận, phân tích của hai cấp sơ và phúc thẩm, trong bản kháng nghị của mình, Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng “sau khi ông Chương thỏa thuận mua thêm 89m2 đất và trả tiếp 500 triệu đồng thì hợp đồng đặt cọc 2 tỷ để mua 400m2 đất đã chuyển thành hợp đồng chuyển nhượng đất với diện tích 489m2”. Hai hợp đồng này không được cơ quan có thẩm quyền chứng thực nên vi phạm về hình thức, do đó vô hiệu. Nếu vậy các bên chỉ phải trả cho nhau những gì đã nhận, ông Hữu không bị phạt 2 tỷ đồng tiền cọc. Ông Chương bức xúc: hai giao dịch thực hiện ở hai thời điểm, hai giá khác nhau, chỉ tiện tay viết thêm vào, làm sao gom thành một hợp đồng. Giả sử là một thì đó là hợp đồng mua bán hay hợp đồng đặt cọc vì nội dung ghi rất rõ các quy định về đặt và phạt cọc. Mong rằng Tòa án nhân dân tối cao sẽ soi xét và làm sáng tỏ những khúc mắc nêu trên, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của đương sự.