Những dự án thuộc cầu Giồng  Ông Tố 2 liên tục “sốt” trong vòng hai tháng qua

Cơn sốt đất dự án tại Q2 vừa qua đã khiến cho không ít người phải sững sờ. Nó đặc biệt ở chỗ đã có sự biến động về giá theo từng ngày và xảy ra tình trạng khách hàng giành mua, “lật kèo” với nhau một cách quyết liệt. Chỉ trong vòng một tháng mà có nơi tăng từ 10 - 15%, thậm chí có dự án tăng tới 40%. Nhiều dự án sau vài ngày đã tăng thêm từ 1 - 2 triệu đồng/m². Mức tăng đó đã khiến không ít người nghi ngại là có sự tăng giá “ảo”. Song, trên thực tế đất Q2 tăng giá là một xu thế bắt buộc.

Theo một số trung tâm giới  thiệu nhà đất tại Q2 thì đặc biệt sôi động là dự án của Công ty Huy Hoàng nằm trên đường liên tỉnh lộ 25B. Mức giá của dự án này thường cao hơn các dự án khác từ 2-3 triệu đồng/m2. Giá đất nền diện tích 5x20 ở vị trí mặt tiền đường nội bộ 10 mét hiện đang có giá khoảng trên dưới 23 triệu đồng/m², trong khi cùng thời điểm cách đây một tháng chỉ ở mức 15 - 17 triệu đồng/m². Đất mặt tiền đường nội bộ rộng 40 mét của dự án đang có giá 45 triệu đồng/m², nhưng không có hàng để bán bởi ngay cả những lô đất có phong thủy xấu như đường đâm thẳng vào nhà cũng được mua hết. Anh K., một nhà đầu tư, chủ mới của một lô đất cho biết: “Ở những con đường nhỏ hoặc nhà nằm trong hẻm góc thì mới kiêng bị đường đi “đâm thẳng” vào nhà, còn tại mặt tiền đường 40 mét thuận tiện buôn bán, kinh doanh thì nhà bị “đâm” lại là một yếu tố phong thủy tốt trong kinh doanh”. Một cò đất khi nghe chúng tôi yêu cầu tìm giúp một lô có vị trí giáp mặt tiền sông Sài Gòn của dự án Huy Hoàng đã giãy nảy lên: “Làm gì còn mà mua! Cách nay nửa tháng cũng có khách hàng kí gởi giá 44 triệu đồng/m² nhưng thấy giá lên quá họ đã ôm lại, ém hàng không bán. Hiện tại nếu như có hàng thì đất biệt thự có diện tích khoảng 300m2, mặt tiền sông Sài Gòn cũng phải nằm giá 50 triệu đồng/m², tăng 3 - 5 triệu đồng/m²”. Theo anh ta, sở dĩ đất của Huy Hoàng lúc nào cũng gác kèo trên các dự án khác trong khu vực là vì nó có vị trí sát với khu quy hoạch xây dựng đầu não hành chính, trung tâm thương mại... của Q2.

Một số dự án khác như Thế Kỷ 21, nền dự án của Công ty Kinh doanh và phát triển nhà Phú Nhuận... cũng có giá khoảng 21 - 44 triệu đồng/m2. Tùy theo đường nội bộ nhỏ hay lớn, mức giá trên đã tăng thêm từ 10 - 15% so với tháng trước. Những dự án có mức tăng vừa phải khoảng 10% là các dự án của Thủ Đức House, Him Lam, Sài Gòn 5, Thanh niên xung phong... không phải là không có sức hấp dẫn mà là do trước đây đã có mức giá tương đối cao. Hiện tại giá đất dự án của Thanh niên xung phong ngay sát cầu Giồng Ông Tố có giá khoảng 21 triệu đồng/m², tăng khoảng 2 triệu đồng nhưng giấy tờ vẫn chưa hoàn thiện, giao dịch phải công chứng nên nhiều khách hàng lo sợ phiền phức sau này nên không mua. Giá đất nền 5x20, 10x20 mặt tiền đường lộ giới 14 mét nằm trong dự án của Công ty Phát triển nhà Q2, Công ty Phát triển nhà Thủ Thiêm ở khu 143ha hiện cũng có giá khoảng từ 17 - 20 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%. Nhiều người cho biết, mua bán trong thời gian qua rất khó mặc cả, thông thường chủ nhân của khu đất chỉ chịu bớt khoảng từ vài trăm cho tới 1 triệu đồng/m², tùy theo vị trí. Mức tăng cao nhất trong đợt tăng giá này là cụm dân cư Bình Trưng Đông. Trước đây, cụm dân cư này có mức giá rất bình thường, chỉ khoảng 6 - 7 triệu đồng/m² thì nay do lượng cầu đổ xô vào nên mức giá nhiều khu vực đã tăng tới 40, thậm chí 100%. Điển hình là dự án Thái Sơn trước đây có giá 6 - 6,5 triêụ đồng/m², nay đã tăng tới 12,5 triệu đồng/m². Dự án của Trường Thịnh có giá 11 triệu đồng/m² cho loại nền nhà phố diện tích 160m², nay tăng 40%.
Tuy đất dự án tăng giá như vậy nhưng nhà đất riêng lẻ lại có mức tăng không đáng kể, nhiều con đường thậm chí không tăng do mức giá đã ở mức kịch trần. Theo sàn giao dịch nhà bán lẻ ACBR thì giá đất Q2 “sốt” nhưng đất mặt tiền đường Lương Định Của lại đứng im, thậm chí không có giao dịch vì đã có giá đền bù. Giá đất mặt tiền đường Trần Não hiện đã cao “chót vót” ở mức giá 55 triệu đồng/m² ngay từ tháng 7.

Với sự biến động mạnh về giá như thời gian vừa qua, đã có rất nhiều người nghi ngại là giá “ảo” bởi mức giá tăng quá bất thường. Nhưng nếu nhìn lại cơn sốt đầu tháng 4-2007 mới thấy sự tăng giá đó hoàn toàn theo nhu cầu của thị trường và cơn sốt lần này vẫn chưa có dự án nào tăng tới 300% như một dự án của Phú Mỹ Hưng. Sở dĩ trước đây, một số dự án tại Q7 tăng giá bất thường là vì UBNDTP tăng cường phát triển xuống khu nam. Cùng lúc việc thi công những cây cầu như Ông Đội, Cả Cấm... đã khiến một số khu vực kết nối được với hạ tầng của PMH - một đô thị thuộc vào hàng tiêu chuẩn của cả nước.

TĂNG GIÁ LÀ TẤT YẾU!
Nhận định về đợt tăng giá lần này tại Q2, ông Võ Đình Quốc - Phó tổng giám đốc ACBR cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến giá đất tại Q2 tăng, đó là: “Do quỹ đất tại Q2 đã cạn kiệt từ lâu nhưng nhiều dự án như Nam Long, Kiến Á, dự án của Báo Tuổi Trẻ, khu Ao Sen đường Nguyễn Thị Định... vẫn không thể kết nối được với hạ tầng trong khu vực, phải tự kéo điện, xài nước đóng giếng khoan, tự lo hệ thống thoát nước nên người mua thờ ơ vì không biết đến bao giờ mới được kết nối hạ tầng. Chính vì vậy, những thông tin như cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm đạt đúng tiến độ, khả năng hoàn thành đúng kế hoạch; khởi công xây dựng cầu Phú Mỹ; quy hoạch đường vành đai ngoài... đã kích cầu một số dự án có vị trí tốt. Gần đây do UBNDTP lại có những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án như Thạnh Mỹ Lợi, Nam Rạch Chiếc... Những thông tin dồn dập đó đã tạo tâm lý an tâm và tin tưởng vào khả năng sinh lợi cao cho các nhà đầu tư khiến họ đổ xô đi mua đất. Trong cơn sốt hồi tháng 4-2007, những dự án Thạnh Mỹ Lợi, Trường Thịnh cũng có tăng nhưng do lúc đó chỉ có một số nhà đầu tư mua bán qua lại với nhau theo kiểu “phe ta với ta” nên chỉ nhích lên rồi “nín” mặc cho giá đất tại Q7 tiếp tục tăng. Còn hiện nay, khi có những thông tin có lợi khiến cho cùng lúc nhiều người nhảy vào thì lập tức có kích cầu”.

Trao đổi với chúng tôi, ông Bùi Tiến Thắng - Phó tổng giám đốc Sacomreal cũng có nhận định: “Trước hết, phải nói là Q2 có vị trí thuận lợi hơn rất nhiều so với Q7 vì trục đường liên tỉnh lộ 25B sau này sẽ kết nối với hệ thống đường vành đai. Khi cầu hầm Thủ Thiêm, Đại lộ Đông Tây hoàn thành thì đoạn đường từ Q2 sang Q1 sẽ gần hơn Q7, Tân Bình, Gò Vấp rất nhiều. Từ nút giao thông chữ A khu vực cầu Rạch Chiếc cũng sẽ kết nối được với đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây... Bên cạnh đó, khu đô thị Thủ Thiêm đã được SASAKY (Mỹ) tư vấn thiết kế xây dựng nên khi xây dựng xong nhất định sẽ là một đô thị hiện đại nhất nước. Trường hợp đô thị Phú Mỹ Hưng do Tập đoàn Lawrence S.Ting (Đài Loan) thiết kế là một ví dụ diển hình bởi họ làm rất có bài bản, liên tục, có kế hoạch rõ ràng. Khu Đông mặc dù đã có quy hoạch, quỹ đất cũng đã kín nhưng do trước đây nó được chia năm xẻ bảy cho những doanh nghiệp trong nước nên cứ ì ạch suốt nhiều năm. Bây giờ khi sắp xong được hầm Thủ Thiêm, Đại lộ Đông Tây, thành lập Công ty cổ phần Thủ Thiêm để huy động 8.000 tỷ... tức là sẽ giải quyết được vấn đề giải phóng mặt bằng. Trong xu thế ấy thì các dự án bắt buộc phải làm, dự án nào không làm thì bị thu hồi đó là những động thái tích cực khiến nhà đầu tư tin tưởng vào tiến độ sẽ đúng kế hoạch. Đương nhiên khi hạ tầng tốt lên thì giá phải tăng!”.

Có thể nói, giá đất tại Q2 tăng không nằm ngoài quy luật cung cầu. Trên thị trường tuy không thiếu những thủ đoạn “làm giá”, song mức giá đó cũng mới đạt ngưỡng với giá chung tại Q7 và những người đã đầu tư vào Q2 chính là sự đón đầu tương lai.